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FallHartnaeckigerHausbesetzer
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Fallbeispiel 6 – Der hartnäckige Hausbesetzer


A. Sachverhalt

Der kleingewachsene Spence (S) ist fälschlicherweise im Grundbuch als Eigentümer eines Hausgrundstücks eingetragen. Er verkauft das Grundstück an die gutgläubige Carrie (C). Eine Einigung über den Eigentumswechsel und auch der Antrag auf Erlangung desselben im Grundbuch erfolgen. Bei dieser Gelegenheit erfährt C, dass S nicht Eigentümer ist, sondern dessen Freund Doug (D). Die Grundbucheintragung der C als Eigentümerin wird wenig später vorgenommen. Kurz darauf besetzt der Hausbesetzer Arthur (A) den Keller des Hauses und macht sich in kürzester Zeit auf dem gesamten Anwesen breit.

B. Frage

Kann C von A Herausgabe des Grundstücks gemäß § 985 verlangen?

Fallabwandlung:
Der wahre Eigentümer D erfährt noch vor den ersten Vertragsverhandlungen zwischen S und C von der Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Hat D gegen S einen Anspruch aus § 894?


C. Lösung

1. Grafische Skizze

 (image: http://wdb.fh-sm.de/uploads/FallHartnaeckigerHausbesetzer/Grafische_Skizze_Fallbeispiel6_Hausbesetzer.jpg)


2. Lösungsskizze



C gegen A Herausgabe des Grundstücks gemäß § 985?

I. Anspruch entstanden

1. Voraussetzungen des § 985 BGB

a. Tauglicher Herausgabegegenstand i. S. d. § 985
HIER (+) Grundstück (i. S. d. Sachenrechts des BGB ist jeder abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines besonderen Grundbuchblatts eingetragen ist)

b. Anspruchsgegner (A) ist Besitzer
= Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache (§ 854 Abs. 1 BGB)
HIER (+)

c. Anspruchssteller (C) ist Eigentümer

aa. ursprünglich (-)

bb. Aber: Wirksamer Eigentumserwerb der C von S gem. §§ 873, 925?
= Erwerb der C vom Berechtigten S

(1) Auflassung, d. h. Einigung (§ 873 Abs. 1 BGB) in der Form des § 925 BGB
= dinglicher Vertrag zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang

(a) Zwei sich deckende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) über den Eigentumsübergang
HIER (+)

(b) Richtige Form der Auflassung nach § 925 Abs. 1
HIER (+)
(c) Keine Vereinbarung einer Bedingung oder Zeitbestimmung, § 925 Abs. 2
HIER (+)
(d) Keine sonstigen Wirksamkeitshindernisse

(2) Ordnungsgemäße Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch
HIER (+)

(3) Einigsein im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (d.h. bei Eintragung)
= keine der WEen darf widerrufen worden sein
HIER (+) kein Widerruf

(4) (Verfügungs-)Berechtigung des Veräußerers
= der verfügungsbefugte Eigentümer oder der Nichteigentümer, der gesetzlich verfügungsbefugt ist oder der vom Berechtigten ermächtigt ist
HIER (-) S ist weder Eigentümer noch Ermächtigter nach § 185; eine sonstige Verfügungsbefugnis ist nicht ersichtlich

(5) Zwischenergebnis: Eigentumserwerb der C vom Berechtigten S gem. §§ 873, 925 (-)

cc. Aber: Eigentumserwerb des C von S gem. §§ 873, 925, 892?
= Erwerb der C vom Nichtberechtigten S

(1) Einigung/Auflassung (+), s.o.

(2) Ordnungsgemäße Eintragung im Grundbuch (+), s.o.

(3) Einigsein im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (+), s.o.

(4) „Berechtigungsersatz“ des Veräußerers
= Voraussetzungen des § 892 BGB

(a) Rechtsgeschäftlicher Erwerb
= nicht durch gesetzlichen Erwerb
HIER (+) Rechtsgeschäft liegt vor

(b) Verkehrsgeschäft (+)
= Güteraustausch zwischen zwei Personen; nicht gegeben bei persönlicher oder wirtschaftlicher Identität des Übereignenden mit dem Erwerber
HIER (+) Verkehrsgeschäft liegt vor

(c) Unrichtigkeit des Grundbuchs
= Inhalt des Grundbuchs stimmt nicht mit der Wirklichkeit überein (Grundbuch ist also im Hinblick auf das Verfügungsrecht unrichtig)
HIER (+) S ist fälschlicherweise als Eigentümer im Grundbuch eingetragen

(d) Legitimation des Verfügenden als Berechtigter (= Rechtsschein der Berechtigung)
HIER (+) Verfügender S ist im Grundbuch eingetragen

(e) Gutgläubigkeit des Erwerbers
= keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs zum maßgeblichen Zeitpunkt
HIER (+) C hatte keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs; obschon die Gutgläubigkeit der C zum Zeitpunkt des Rechtserwerbs (= Eintragung im Grundbuch) nicht mehr vorlag, weil C zu diesem Zeitpunkt wusste, dass nicht S, sondern D wahrer Eigentümer ist; gemäß § 892 Abs. 2, 1. HS muss die Gutgläubigkeit jedoch nur bis zur Antragsstellung vorliegen (= maßgeblicher Zeitpunkt), wenn nur noch die Eintragung erforderlich ist; diese Voraussetzung liegt hier bei C vor

(f) Keine Eintragung eines Widerspruchs gem. § 899 gegen die Richtigkeit des Grundbuchs (+)

(g) Zwischenergebnis: Voraussetzungen des § 892 (+)

(5) Zwischenergebnis: Eigentumserwerb der C vom Nichtberechtigten S gem. §§ 873, 925, 892 (+)

dd. Zwischenergebnis: Anspruchsstellerin (C) ist Eigentümerin (+)

c. Zwischenergebnis: Voraussetzungen des § 985 (+)

2. Voraussetzungen des § 986 BGB
= Anspruchsgegner hat kein Recht zum Besitz
HIER (+) Hausbesetzer A hat kein Besitzrecht

3. Zwischenergebnis: Anspruch entstanden (+)

II. Anspruch untergegangen (-)

III. Anspruch durchsetzbar (+)

IV. Ergebnis: C gegen A Herausgabe des Grundstücks gem. § 985 (+)


Fallabwandlung: D gegen S Anspruch auf Grundbuchberichtigung gem. § 894

I. Anspruch entstanden?
Vorüberlegung: Der Anspruch gem. § 894 ist entstanden, wenn der Anspruchssteller D der wahre Grundstücks-eigentümer ist und der Anspruchsgegner S fälschlicherweise im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde

1. Anspruchsteller D ist wahrer Grundstückseigentümer
HIER (+)
Anmerkung: Die Frage nach der Eigentümerstellung des D ergibt sich unmittelbar aus der Fallabwandlung. Sofern dies nicht eindeutig ist, muss stets geprüft werden, ob der Anspruchsteller Eigentum erworben bzw. verloren haben könnte. (vgl. Ausgangsfall)

2. Anspruchsgegner (S) ist zu Unrecht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
HIER (+)
Anmerkung: Ergibt sich unmittelbar im Umkehrschluss zur Antwort unter 1.

3. Zwischenergebnis: Anspruch entstanden (+)

II. Anspruch untergegangen (-)

III. Anspruch durchsetzbar (+)

IV. Ergebnis: D gegen S Anspruch auf Grundbuchberichtigung gem. § 894 (+); in der Folge wird S eine Berichtigungserklärung abgeben müssen


D. Formulierungsvorschlag

C könnte gegen A einen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks gem. § 985 haben.

I. Dann müsste der Anspruch zunächst entstanden sein.
1. Der Anspruch ist entstanden, wenn die Voraussetzungen des § 985 vorliegen.
a. Insofern müsste also ein tauglicher Herausgabegegenstand i.S.d. § 985 BGB, d.h. eine Sache im Sinne dieser Vorschrift, Gegenstand des Anspruchs sein. Ein Grundstück i. S. d. Sachenrechts ist jeder abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines besonderen Gundbuchblatts eingetragen ist. Damit handelt es sich bei einem Grundstück um eine Sache.
b. Des Weiteren müsste der Anspruchsgegner (hier A) Besitzer. A hat die tatsächliche Gewalt über das Grundstück und ist somit Besitzer.
c. Die Anspruchsgegnerin (hier C) müsste darüber hinaus Eigentümerin sein.

aa. Ursprünglich war C nicht Eigentümerin des Grundstücks.

bb. C könnte aber Eigentum vom Berechtigten S gemäß §§ 873, 925 erworben haben.
(1) Hierzu müsste die Auflassung, d.h. die Einigung (dinglichen Vertrag zwischen Veräußerer und Erwerber) über den Eigentumsübergang an dem Grundstück vorliegen. Die Parteien haben sich wirksam über den Eigentumsübergang geeinigt, folglich kann unterstellt werden, dass entsprechend wirksame Willenserklärungen vorlagen. Auch wurde die richtige Form gewahrt. Die Parteien erklärten sich bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar (§ 925 Abs. 2). Es wurden keine Bedingung (§ 158) oder Zeitbestimmung (§ 163) vereinbar; auch sonstige Wirksamkeitsvoraussetzungen sind nicht ersichtlich.
(2) Nach § 873 Abs. 1 ist neben der wirksamen Auflassung auch die ordnungsgemäße Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch erforderlich, um Grundstückseigentum erwerben zu können. Laut Sachverhalt ist die Eintragung der C als neue Eigentümerin im Grundbuch erfolgt.
(3) Die Parteien müssten sich im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (hier also bei Eintragung) noch einig gewesen sein. Der Sachverhalt enthält keine Hinweise, dass ein Widerruf erfolgt ist. Damit kann auch diese Voraussetzung ohne Weiteres bejaht werden.
(4) Schließlich müsste der Veräußerer S Berechtigter gewesen sein. Berechtigt ist der verfügungsbefugte Eigentümer oder der Nichteigentümer, der gesetzlich verfügungsbefugt ist oder der vom Berechtigten ermächtigt ist. S war weder Eigentümer noch Ermächtigter nach § 185. Eine sonstige Verfügungsbefugnis ist nicht ersichtlich. Somit fehlte die Berechtigung des S.
(5) Zwischenergebnis: Demnach hat C nicht vom Berechtigten S gem. §§ 873, 925 Eigentum erworben.

cc. Ferner könnte C Eigentum vom Nichtberechtigten S gem. §§ 873, 925, 892 erworben haben.
(1) Die Parteien haben sich wirksam über den Eigentumsübergang geeinigt [vgl. unter I. 1. c. bb. (1)] .
(2) Die Eintragung der Einigung im Grundbuch ist erfolgt [vgl. unter I. 1. c. bb. (2)].
(3) Auch waren sich die Parteien noch im Zeitpunkt der Eintragung einig [vgl. unter I. 1. c. bb. (3)].
(4) „Berechtigungsersatz“ des Veräußerers: Zu prüfen ist, ob im Weiteren die Voraussetzungen des § 892 vorliegen.
(a) Ein gesetzlicher Erwerb kann für den vorliegenden Sachverhalt ausgeschlossen werden. Es hat vielmehr ein rechtsgeschäftlicher Erwerb stattgefunden.
(b) Ein Verkehrsgeschäft liegt bei Güteraustausch zwischen zwei Personen vor. Hier agieren S und C als eigenständige Personen. Damit liegt ein Verkehrsgeschäft vor.
(c) Zudem müsste das Grundbuch unrichtig sein. Laut Sachverhalt ist S fälschlicherweise als Eigentümer eingetragen. Der Inhalt des Grundbuchs stimmt somit nicht mit der Wirklichkeit überein
(d) Der das Eigentum Übertragende S war aus dem Grundbuch als Berechtigter ersichtlich.
(e) Darüber hinaus muss der Erwerber im Zeitpunkt des Rechtserwerbs gutgläubig gewesen sein. C hatte im Zeitpunkt der Antragsstellung keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs. Stattdessen erfährt sie kurz nach Antragsstellung, dass nicht S, sondern D der wahre Eigentümer ist. Dass die Gutgläubigkeit zum Zeitpunkt des Rechtserwerbs (= Eintragung im Grundbuch) nicht mehr vorlag, schadet indessen nicht. Nach § 892 Abs. 2, 1. HS muss die Gutgläubigkeit nur bis zur Antragsstellung vorliegen und nur noch die Eintragung erforderlich ist. Diese Voraussetzung liegt bei C vor. Sie war somit gutgläubig.
(f) Schließlich dürfte kein Widerspruch gemäß § 899 gegen die Richtigkeit des Grundbuchs ist vorliegen. Der Sachverhalt enthält hierzu keine Angaben.
(g) Die Voraussetzungen des § 892 liegen vor.
(5) Folglich hat C vom Nichtberechtigten S gemäß §§ 873, 925, 892 Eigentum erworben.

dd. Die Anspruchstellerin C ist Eigentümerin.

c. Die Voraussetzungen des § 985 sind erfüllt.

2. Schlussendlich durfte der Anspruchsgegner kein Recht zum Besitz gemäß § 986 haben. A hat als Hausbesetzer kein Recht zum Besitz am Grundstück. § 986 steht dem Anspruch auf Herausgabe somit nicht entgegen.

3. Somit ist der Anspruch entstanden.

II. Der Anspruch ist nicht untergegangen.

III. Der Anspruch ist durchsetzbar.

IV. Ein Anspruch der C gegen A auf Herausgabe des Grundstücks gemäß § 985 ist gegeben.


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