Die Grundschuld

A. Allgemeines
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, welches den Inhaber berechtigt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen. Der Inhaber des Rechts ist derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung des Grundstücks erfolgt. Dieser kann die Grundschuld aus unterschiedlichen Gründen erlangen; allerdings wird die Grundschuld i.d.R. zur Sicherung eines Zahlungsanspruchs verwendet. In diesem Fall spricht man nicht von einer isolierten Grundschuld, sondern von einer sog. Sicherungsgrundschuld (Legaldefinition in § 1192 Abs. 1a BGB). Die Grundschuld ist nach h.M. auf einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung nach §§ 1192 I, 1147 BGB gerichtet. Sie ist eine dingliche Sicherheit, die im Gegensatz zur Hypothek nicht akzessorisch zur der gesicherten Forderung ist. In der fehlenden Akzessorietät liegt auch der größte Unterschied zwischen der Grundschuld und der Hypothek. Da die Grundschuld dadurch einen weiteren Handlungsspielraum zulässt, kommt sie in der Praxis auch wesentlich häufiger zur Anwendung als die Hypothek und ist somit das wichtigste Sicherungsmittel für unbewegliche Sachen. Jedoch werden bei einer Sicherungsgrundschuld Grundschuld und Forderung durch einen sog. Sicherungsvertrag verknüpft. Dazu später mehr.

Wichtiger Grundsatz: Gemäß § 1192 I BGB finden viele Vorschriften der Hypothek auch auf die Grundschuld Anwendung, solange sie keine Akzessorietät voraussetzen. Demzufolge sind grundsätzlich alle Vorschriften über die Hypothek anwendbar. Folgende Paragraphen sind es aufgrund ihrer Akzessorietät nicht:
§ 1113 I BGB, § 1115 I BGB, § 1143 BGB, § 1153 BGB, § 1163 BGB und § 1184 BGB.

B. Entstehung einer Grundschuld

Prüfungsschema:

• i.d.R. Buchgrundschuld nach §§ 1192 I, 1116 I BGB. Dann Einigung über den Ausschluss der Brieferteilung nötig, §§ 1192 I, 1116 II BGB.

• Auch Briefgrundschuld nach §§ 873 I, 1191, 1192, 1116 I BGB möglich

Rechtsfolge: Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung, §§ 1192 I, 1147 BGB