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GrundstuecksRechte
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Grundstücksrechte und Grundbuch


A. Grundstücksrechte

1. Grundstücksbegriff
Ein Grundstück im Rechtssinn ist ein räumlich abgrenzbarer Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch mit entsprechender Nummer eingetragen ist. Im BGB wird der Grundstücksbegriff in § 903 S. 1 BGB um den Raum der Erdoberfläche und um den Erdkörper unterhalb der Oberfläche erweitert. Ein Grundstück ragt allerdings nicht unendlich weit in den Luftraum bzw. in die Erde. Gemäß § 905 S. 2 BGB sind bestimmte Interessensgrenzen zu beachten, welche die Rechte am Grundstück beschränken.
Bsp: Ein Eigentümer eines Grundstücks kann einer Fluggesellschaft nicht verbieten, über seinem Grundstück ein Flugzeug fliegen zu lassen, da dies in einer Höhe fliegt, in welcher der Grundstückseigentümer kein Interesse mehr haben kann.

2. Bestandteile eines Grundstücks

  • Wesentliche / unwesentliche Bestandteile eines Grundstücks, § 94 BGB:
alle mit einem Grundstück fest verbundene Teile, auch subjektiv-dingliche Rechte nach § 96 BGB
Bsp: Eingebaute Fenster
Achtung: keine Scheinbestandteile nach § 95 BGB, Bsp: Pavillion, der nicht fest im Boden verankert ist.
  • Zubehör, §§ 97 BGB§ 98 BGB: Legaldefinition in § 97 BGB.
Zubehör bleibt selbständiges Rechtsobjekt, folgt aber dem Schicksal der Hauptsache aufgrund des wirtschaftlichen Zusammenhangs.
Bsp: Einbauküche
  • Zudem: Sonderregelungen für gewerbliches und landwirtschaftliches Inventar, §§ 98 BGB i.V.m. § 97 BGB

3. Überblick über Grundstücksrechte und grundstücksgleiche Rechte

a. Grundstücksrechte:

  • Eigentum am Grundstück, §§ 903 ff. BGB
  • Beschränkt dingliche Rechte:
    • Dienstbarkeiten, §§ 1018 ff. BGB
    • Vorkaufsrecht, §§ 1094 ff. BGB
    • Reallast, §§ 1105 ff. BGB
    • Grundpfandrechte, §§ 1113 ff. BGB

b. Grundstücksgleiche Rechte:

  • Erbbaurecht, §§1 ff. ErbbauRG
  • Wohnungseigentum, §§ 1 ff. WEG

B. Das Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtlich geführtes Verzeichnis von Grundstücke, in welchem die an einem Grundstück bestehende Eigentums- und Rechtsverhältnisse erfasst werden.
Gemäß § 3 Abs.1 S.1 GBO erhält jedes Grundstück eine besondere Stelle im Grundbuch, dem sogenannten "Grundbuchblatt". Dieses Grundbuchblatt besteht entgegen seinem Wortlaut jedoch aus mehreren Blättern, im Rechtssinne werden diese aber als ein Grundbuchblatt bezeichnet. Der § 3 Abs.1 S.2 GBO stellt klar, dass immer dann, wann das BGB für Grundstücke den Begriff "Grundbuch" verwendet, eigentlich das Grundbuchblatt gemeint ist. Jedes Grundbuchblatt setzt sich zusammen aus der sogenannten "Aufschrift", dem "Bestandsverzeichnis" und drei "Abteilungen". In der "Aufschrift" sind Informationen über das zuständige Amtsgericht, den Bezirk, die Bandnummer sowie die Blattnummer zu finden. Das "Bestandsverzeichnis" enthält Angaben über die Größe und die Lage des Grundstücks entsprechend der Gemarkung (=Vermuessungsbezirk), dem Flur und dem Flurstück. Die "Abteilungen" sind wie folgt aufgeteilt:
  1. Abteilung: Eigentümer und Grund des Erwerbs
  2. Abteilung: Weitere Eintragungen außer Grundpfandrechte, z.B. Auflassungsvormerkungen oder Grunddienstbarkeiten
  3. Abteilung: Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden

1. Grundsätze des Grundbuchrechts
- Antragsgrundsatz – grds. Tätigwerden des Grundbuchamts auf Antrag
  • Eintragungsgrundsatz – Rechtsgeschäftliche Änderung eines Rechts an einem Grundstück erfordert Eintragung
  • Einigung und Bewilligung – grds. Einigung im Rahmen eines dinglichen Vertrags und einseitige Bewilligung durch Betroffenen erforderlich
  • Prioritätsgrundsatz – erster Antrag wird zuerst bearbeitet
  • Bestimmtheit – klare Bezeichnung aller Formalia im Antrag

2. Eintragungen in das Grundbuch

a. Eintragungsfähige Rechte
Folgende Rechte können in das Grundbuch eingetragen werden:
  • Alle Grundstücksrechte
  • Alle dinglichen Rechte an Grundstücksrechten
  • Vormerkung, § 883 BGB
  • Widerspruch, § 892 Abs. 1 BGB, § 899 BGB
  • Relative Veräußerungsverbote, § 135 BGB, § 136 BGB i.V.m. § 20 Abs. 1 ZVG, § 146 Abs. 1 ZVG
Dazu gehören NICHT: schuldrechtliche Rechtspositionen, persönliche Verhältnisse, öffentlich-rechtliche Eigentumseinschränkungen, im Sachenrecht nicht vorgesehene Rechte (numerus clausus)

b. Voraussetzungen der Eintragung
Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit das Grundbuchamt eine Eintragung vornehmen soll/kann.
  1. Antrag, § 13 GBO
  2. Eintragungsbewilligung des Betroffenen, § 19 GBO
  3. Ggf. weitere Erklärungen nach § 22 Abs. 2 GBO, § 27 GBO
  4. Nachweis der Erklärungen zur Eintragung durch öffentlich beglaubigte Urkunden, § 29 GBO
  5. Voreintragung des Vorberechtigten, § 39 GBO, § 40 GBO

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