Wissensdatenbank Wirtschaftsrecht

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ich war hier: GrundstuecksUebertragungBerechtigter

Übertragung von Grundstücken vom Berechtigten

Insbesondere § 873 I BGB

A. Einführung
Die maßgebende Norm für Rechtsänderungen an einem Grundstück ist § 873 Abs. 1 BGB.
1. Anwendungsbereich des § 873 Abs. 1 BGB:

  • Übertragung des Eigentums an Grundstücken (i.V.m. § 925 BGB)
  • Belastung des Grundstücks mit beschränkt dinglichem Recht
  • Belastung eines beschränkt dinglichen Rechts
  • Übertragung von beschränkt dinglichen Rechten
2. Voraussetzungen des § 873 Abs. 1 BGB:

  1. Einigung über:
  2. a) Übertragung des Eigentums
    b) Belastung miit einer Grundschuld
    c) Belastung der Grundschuld mit einem Pfandrecht
    d) Abtretung der Grundschuld
  3. Rechtsträgerwechsel bzw. rechtsgeschäftliche Übertragung
  4. Eintragung in das Grundbuch
  5. Berechtigung zur Rechtsänderung
3. Form des § 873 Abs. 1 BGB:

  • Grundsätzlich besteht Formfreiheit, lediglich der Bestimmtheitsgrundsatz muss gewährt sein.
  • Ausnahme: Bindung nach § 873 Abs. 2 BGB bei
    • notarieller Beurkundung
    • Abgabe der Erklärung vor dem Grundbuchamt
    • Einreichung beim Grundbuchamt
    • Aushändigung einer Bewilligung nach §§ 19 f. GBO

B. Übertragung des Eigentums an Grundstücken
Wie im gesamten Sachenrecht gelten auch für den Erwerb eines Grundstücks das Abstraktions- und Trennungsprinzip.
Der Kaufvertrag über ein Grundstück nach § 443 BGB, § 311b BGB stellt das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft dar. Das Eigentum wird durch das dingliche Verfügungsgeschäft übertragen.

Die Voraussetzungen für einen Eigentumsübergang an Grundstücken nach § 873 Abs. 1 BGB,§ 925 abs. 1 BGB sind:

  1. Auflassung über die Eigentumsübertragung an einem Grundstück, § 873 Abs. 1 BGB,§ 925 abs. 1 BGB
    1. Auflassungserklärung
    2. unter gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsparteien
  2. Eintragung in das Grundbuch
  3. Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung
  4. Berechtigung zur Rechtsänderung (Veräußerer ist selbst Eigentümer oder hat eine Berechtigung nach § 185 Abs. 1 BGB)

Eine Besonderheit ergibt sich jedoch bezüglich der Form der Einigung. Die Einigung über den Erwerb eines Grundstücks heißt Auflassung und ist in § 925 abs. 1 BGB geregelt. Die Auflassung (also die Einigung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit des Veräußerers und des Erwerbers vor einer zuständigen Stelle, in der Regel vor einem Notar, erklärt werden. Doch warum ist diese Form überhaupt notwendig? Schließlich muss man für den normalen Eigentumserwerb an einer beweglichen Sache auch keinen Notar hinzuziehen. Diese notarielle Beteiligung hat eine sogenannte Schutz- und Warnfunktion. Sie soll beide Vertragspartner vor übereilten und unüberlegten Verfügungen schützen, da ein Grundstück in der Rege über einen wesentlich höheren Wert verfügt als eine bewegliche Sache.
Auch für das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, also den Kaufvertrag über das Grundstück, ist eine notarielle Beteiligung gemäß § 311b BGB erforderlich. Bei strenger Einhaltung des Abstraktionsprinzips müssten beide Vertragsparteien also eigentlich zweimal zum Notar: einmal für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags nach § 311b BGB und ein zweites Mal für die Auflassungserklärung vor dem Notar. In der Praxis werden diese beiden Rechtsgeschäfte bei einem Besuch vorgenommen.
Im Übrigen können sich die beiden Parteien auch vor dem Notar vertreten lassen nach den Vorschriften über die Stellvertretung nach §§ 164 ff. BGB.
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