Wissensdatenbank Wirtschaftsrecht

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ich war hier: GrundstuecksUebertragungNichtberechtigter

Erwerb von Grundstücken vom Nichtberechtigten


Für den "normalen" Eigentumserwerb an Grundstücken haben wir gelernt, dass man für eine wirksame Verfügung eine Berechtigung des Veräußerers braucht. Diese Berechtigung kann entweder dadurch gegeben sein, dass der Veräußerer zum Zeitpunkt der Verfügung selbst Eigentümer ist oder er durch den eigentlichen Eigentümer eine Einwilligung (= vorherige Zustimmung, § 183 BGB) nach § 185 I BGB erlangt. Liegt eine derartige Berechtigung nicht vor, kann es eigentlich nicht zu einem wirksamen Eigentumsübergang kommen. Doch auch wie bei dem Eigentumserwerb an beweglichen Sachen gibt es einige Ausnahmen, die eine solche Übereignung doch ermöglichen.

A. Genehmigung nach § 185 Abs. 2 BGB
Wie auch im beim Eigentumserwerb an beweglichen Sachen kann die Eigentumserwerb an einem Grundstück nachträglich durch § 185 Abs. 2 S. 1 BGB wirksam werden. Zur Erinnerung: es gibt folgende drei Möglichkeiten:
  • 1. Alt.: Der Berechtigte genehmigt die Verfügung. Eine Genehmigung ist gemäß § 184 Abs. 1 BGB eine nachträgliche Zustimmung.
  • 2. Alt.: Der Verfügende (=Veräußerer) erwirbt die Sache vom Berechtigten. Dadurch wird er selbst zum Eigentümer und erlang so auch die Berechtigung zur Verfügung.
  • 3. Alt.: Der Verfügende erbt die Sache vom Berechtigten und haftet unbeschränkt für die Nachlassverbindlichkeiten.


B. Erwerb nach § 878 BGB
Der Erwerb nach § 878 BGB setzt voraus, dass zum Zeitpunkt der Eingung der Verfügender noch eine Berechtigung zur Verfügung hatte. Erst später fällt diese Berechtigung weg. Bsp.: Nach Einigung und Antragstellung über den Eigentumsübergang an einem Grundstück wird über das Vermögen des Veräußerers ein Insolvenzverfahren eröffnet. Somit wird im Nachhinein eine Verfügungsbeschränkung erhoben. Rechtsfolge des § 878 BGB ist, dass solche späteren Verfügungsbeschränkungen unschädlich für den Erwerber eines dinglichen Rechts sind.


Prüfungsschema:
  1. Verfügender ist im Zeitpunkt der Einigung (§§ 873 I, 925 I BGB) Berechtigter
  2. Eintritt der Bindungswirkung nach § 873 Abs. 2 BGB
  3. Antragstellung auf Eintragung ins Grundbuch
  4. Vorliegen aller weiteren Voraussetzungen für eine Rechtsänderung (= ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal)

Rechtsfolge: Eine spätere Verfügungsbeschränkung ist unwirksam!



C. Gutgläubiger Erwerb nach § 892 BGB
Der gutgläubige Erwerb nach § 892 BGB knüpft an die gesetzliche Vermutung des § 981 BGB an, dass in das Grundbuch eingetragene Tatsachen auch richtig sind.
  • § 892 Abs. 1 BGB: Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht [auch] zustehet = Vermutung, dass Recht auch besteht.
  • § 892 Abs. 2 BGB: Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht [auch] nicht bestehe.
Ist eine Sache falsch im Grundbuch eingetragen, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen ist, § 984 BGB. In diesem Fall kann ein Widerspruch gegen die "Richtigkeit" des Grundbuchs gemäß § 899 Abs. 1 BGB eingetragen werden (s. unten).


Prüfungsschema für den gutgläubigen Erwerb:

1. Rechtsgeschäft i.S.e. Verkehrsgeschäfts
Auf Erwerberseite ist mind. eine Person beteiligt, die nicht auch auf Erwerberseite beteiligt ist. Liegt nicht vor bei persönlicher oder wirtschaftlicher Identität (Insichgeschäft)

2. Unrichtigkeit des Grundbuchs
Ein eingetragenes dingliches Recht (einschließlich Eigentum) ist nicht, falsch oder nicht mit korrektem Rang ins Grundbuch eingetragen oder eine relative Verfügungsbeschränkung ist trotz Vorhandenseins nicht eingetragen.

3. Keine Kenntnis des Erwerbers der Unrichtigkeit des Grundbuchs
Nur die positive Kenntnis über die Unrichtigkeit schadet, nicht grobe Fahrlässigkeit. Zeitpunkt der Kenntnis: Vollendung des Rechtserwerbs. Beachte § 892 Abs. 2 BGB Vorverlagerung bei Unrichtigkeit des Grundbuchs nach Antragsstellung

4. Keine Eintragung eines Widerspruchs (§ 899 BGB)


Rechtsfolge: Der gutgläubige Erwerber erwirbt trotz fehlender Berechtigung wirksam das Eigentum.


D. Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs, § 894 BGB

Annahme: Jemandem (A) steht ein dingliches Recht an einem Grundstück zu. Jedoch ist nicht er, der Berechtigte, sondern eine andere Person (B) bezüglich dieses Rechts in das Grundbuch eingetragen. Nach § 891 Abs. 1 BGB wird deshalb vermutet, dass B dieses Recht auch tatsächlich zusteht und deshalb ist auch ein gutgläubiger Erwerb nach § 982 BGB möglich. A möchte sich das natürlich auf keinen Fall gefallen lassen. Deshalb möchte er den Grundbucheintrag berichtigen lassen. Um eine solche Berichtigung vorzunehmen, muss er die üblichen Voraussetzungen des Eintragungsverfahrens dem Grundbuchamt nachweisen. Zu diesen Voraussetzungen gehört nach § 19 GBO insbesondere, dass der von der Berichtigung Betroffene (B) diese Eintragung auch bewilligt. Wenn nun B durch diese unrichtige Eintragung einen Vorteil hat, z.B. dass er als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch steht, stehen die Chancen schlecht, dass er dem A diese Bewilligung ohne weiteres gibt. Aus diesem Grund gibt es für den A eine Anspruchsgrundlage, die eben auf eine Einholung der Zustimmung gerichtet ist. Diese AGL ist § 894 BGB. Verweigert B diese Zustimmung trotz Geltendmachung des Anspruchs, ist eine Ersetzung der Bewilligung durch ein Gerichtsurteil nach § 894 ZPO möglich. Liegt eine Zustimmung oder ein Urteil (einstweilige Verfügung) vor, so kann gemäß § 899 BGB ein Widerspruch gegen die "Richtigkeit" des Grundbuchs eingetragen werden.


Prüfungsschema:

1. Unrichtigkeit des Grundbuchs
Unrichtigkeit = Nichtübereinstimmung der eingetragenen mit der tatsächlichen Rechtslage -> Beweislast des nicht eingetragenen Berechtigten.

2. Anspruchsstellung durch Berechtigten
Berechtigter = wer durch Unrichtigkeit unmittelbar beeinträchtigt ist

3. Zustimmung durch den Schuldner des Anspruchs
Schuldner = wer von der Änderung im Grundbuch betroffen ist

Rechtsfolge: Anspruchsteller kann vom Anspruchsgegner die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs verlangen.
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