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Wirtschaftsprivatrecht II


Fall 18 - Büchersammlung



V vermietet in seinem neuen Mietshaus eine Wohnungan S. Nach einem Jahr veräußert V das Wohnhaus an einen interessierten K. Dieser wird als Eigentümer eingetragen. K teilt der S mit, dass der Mietzins künftig an ihn zu entrichten sei. Kurz darauf stürzt bei S die Decke ein, und ihre umfassende Büchersammlung wird stark beschädigt. Es stellt sich heraus, dass der Bauunternehmer B bei der Errichtung des Gebäudes nicht sorgfältig gearbeitet und Material von schlechter Qualität benutzt hat. Für V war dies damals nicht erkennbar. K weigert sich, die Büchersammlung zu ersetzen und meint, V hätte die schlechte Arbeit des B zu verantworten und müsse nun auch Schadensersatz leisten.

Haften K bzw. V?



Lösung


I. Anspruch des S gegen K auf Ersatz der Büchersammlung aus § 536a Abs. 1 BGB

1. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist ein wirksamer Mietvertrag zwischen K und S. Ursprünglich wurde der Mietvertrag zwischen V und S geschlossen.
Es könnte hier aber ein Fall des gesetzlichen Vertragsübergangs gemäß § 566 BGB vorliegen.
Voraussetzung dafür ist, dass der vermietete Wohnraum nach Überlassung an S von V an einen Dritten (hier K) veräußert wurde. Nachdem die Wohnung aufgrund des Mietvertrages zwischen V und S dem S schon ein Jahrüberlassen war, veräußerte V das Mietshaus an K, so dass dieser gemäß § 566 Abs. 1 BGB als Erwerber in die Rechte und Pflichten des V als Vermieter eingetreten ist. K ist nun Vertragspartner und Vermieter des S. Ein wirksamer Mietvertrag liegt vor.

2. Weiterhin müsste ein Fehler i.S.d. § 536 BGB zur Zeit der Überlassung an den Mieter vorliegen. Fehler ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Gebrauch. Beim Einsturz der Decke liegt ein solcher Fehler vor. Der Grund für den Mangel war bei Überlassung an S bereits vorhanden.

3. Dieser Fehler müsste gemäß § 536a Abs. 1 1. Alt. BGB bei Vertragsschluss vorhanden gewesen sein. Abzustellen ist hier auf den Abschluss des Mietvertrages zwischen V und S. Vorhandensein bedeutet insoweit, dass der Fehler bei Vertragsschluss schon angelegt war; er musste aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht zu Tage getreten sein. Da der Fehler auf die Errichtung des Gebäudes durch den Bauunternehmer zurückging, lag er schon bei Vertragsschluss vor. Problematisch könnte sein, dass die Mangelhaftigkeit des Gebäudes auch für V nicht erkennbar war. § 536a Abs. 1 1. Alt. BGB sieht aber eine Garantiehaftung des Vermieters vor. Als Grund der Garantiehaftung wird angenommen, dass der Vermieter sich vor Vertragsschluss im Gegensatz zum Mieter über den Mietgegenstand informieren kann. In der Literatur wird zwar die Auffassung vertreten, dass der Vermieter für versteckte Fehler nicht haften müsse. Der BGH orientiert sich aber zu Recht an der Ausgestaltung als Garantiehaftung und bejaht auch bei versteckten Mängeln die Haftung des Vermieters (BGH NJW 63, 805). K muss durch seinen Eintritt in die Pflichten des V daher auch im Rahmen der Garantiehaftung
einstehen.

4. Da Anhaltspunkte für eine vorherige Erkennbarkeit des Mangels durch S fehlen, kommt ein Gewährleistungsausschluss gemäß § 536b BGB, § 536c Abs. 2 BGB nicht in Betracht.

5. Vom Schadensersatz wegen Nichterfüllung („statt Leistung“) werden auch die Mangelfolgeschäden umfasst, so dass der Ersatz für die in der Wohnung eingestellten Bücher von § 536 a Abs. 1 1. Alt. BGB abgedeckt werden.

II. Anspruch aus § 823 BGB auf Zahlung der Restaurierungskosten gegen K § 823 Abs. 1 BGB scheitert schon an fehlendem Verschulden von K.

III. Anspruch des S gegen V auf Schadensersatz
Gemäß § 566 Abs. 2 BGB haftet der Veräußerer wie ein selbstschuldnerischer Bürge gemäß § 765 BGB, § 773 BGB. Hier könnte aber V gemäß § 566 Abs. 2 S. 2 BGB von der Haftung frei geworden sein. Voraussetzung ist, dass S vom Übergang des Eigentums durch Mitteilung des V Kenntnis erlangt und dass der erste Kündigungstermin für den Mieter verstrichen ist. Hier wird S nicht von V, sondern von K darüber informiert, dass er den Mietzins an K zu bezahlen hat. Unbeschadet dessen dürfte kurz nach dem Eigentumsübergang noch nicht der erste Kündigungstermin für S verstrichen sein (vgl. § 573c Abs. 1 BGB). Somit kann sich S auch an V halten. Eine Inanspruchnahme aufgrund § 823 Abs. 1 BGB scheidet wiederum aus.



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