Wirtschaftsprivatrecht II
Inhalt der Verträge
Teil 5: Mietvertrag
| Die Berechtigten und Verpflichteten |
Der Mietvertrag kommt zwischen den Parteien zustande, die nach dem Vertrag aus § 535 BGB berechtigt und verpflichtet werden sollen. Zur Mitbenutzung berechtigte Personen können jedoch als Dritte in den Schutzbereich des Mitvertrages einbezogen werden (Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter). Hierunter fällt jedoch nicht der (genehmigte oder ungenehmigte) Untermieter; diesem stehen eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter zu, weshalb die Schutzbedürftigkeit entfällt. |
| Bewegliche Sachen oder Grundstücke |
| Gegenstand des Mietvertrages können bewegliche Sachen oder Grundstücke sein. Die Parteien müssen sich darüber einigen, dass gegen ein Entgelt ein Gebrauchsrecht auf Zeitbestehen soll. |
| § 581 BGB |
Abgrenzung zum Pachtvertrag, § 581 BGB: Beim Pachtvertrag tritt das Recht zur Fruchtziehung neben das bloße Benutzungsrecht. Gegenstand der Pacht können zudem nicht nur Sachen, sondern auch Rechte sein.  |
| Die Berechtigten und Verpflichteten |
Ausnahme von der grds. Formfreiheit von Mietverträgen: Für Mietverträge über Wohnraum, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden gilt gem. § 550 BGB die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB. Folge eines Verstoßes gegen diese Formvorschrift ist nach § 550 S. 1 BGB, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und frühestens zum Ablauf des ersten Vertragsjahres unter Einhaltung der Kündigungsfristen des § 573c BGB gekündigt werden kann. Ein Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben.  |
| § 535 BGB |
Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache gemäß § 535 Abs.1 S.1 BGB überlassen und sie während der Mietzeit instand halten, § 535 Abs. 1 BGB. Es treffen ihn allgemeine Verkehrssicherungspflichten wie z.B. Beleuchtung des Treppenhauses etc. Er trägt zudem gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Lasten der Mietsache wie z.B. Grundsteuer. Der Vermieter hat dem Mieter Aufwendungsersatz für erforderliche (§ 536a Abs. 2 BGB) und eventuell sonstige Aufwendungen (§ 539 BGB) zu leisten und muss Störungen des Mieters (auch durch Mitmieter) abwehren. 
So genannte Schönheitsreparaturen obliegen im Rahmen der Instandhaltungspflicht dem Vermieter, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, können aber vertraglich auf den Mieter übertragen werden. In diesem Fall muss der Mieter das, was durch den vertragsmäßigen Gebrauch abgenutzt oder beschädigt wurde, selbst ersetzen und instand halten. Auch die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter durch einen Formularvertrag (insbesondere einen Einheitsmietvertrag) ist zulässig (BGHZ 92, 363, 367; 101, 253, 261).
Siehe hierzu auch folgende Entscheidung:
Siehe hierzu auch folgende Entscheidung:
Der Mieter muss den Mietzins zahlen, § 535 Abs. 2 BGB. Weiterhin muss er die Grenzen des vertragsmäßigen Gebrauchs einhalten; ansonsten hat der Vermieter ggf. einen Anspruch aus § 280 BGB, § 241 Abs. 2 BGB oder eine Kündigungsmöglichkeit gemäß § 543 BGB. Nach Beendigung des Mietvertrages hat der Mieter die Pflicht, die Mietsache zurückzugeben gemäß § 546 BGB. Der Mieter ist darüber hinaus verpflichtet, auftretende Mängel dem Vermieter anzuzeigen; sonst kann er seine Gewährleistungsrechte nicht mehr geltend machen und wird gemäß § 536c Abs. 2 BGB schadenersatzpflichtig. Der Mieter von Wohnraum hat Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 554 BGB).
Die Fälligkeit der Miete bestimmt sich nach § 556b BGB, § 579 BGB (nicht nach § 271 BGB!). Eine Erhöhung kann durch eine Vertragsänderung erfolgen oder indem der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigt und einen neuen Vertrag mit höherer
Miete abschließt. Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter nach den § 557 Abs. 3 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses innerhalb der Grenzen der §§ 558 ff. BGB verlangen. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist unzulässig, § 573 Abs. 1 S. 2 BGB.
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| Erfüllungsanspruch und Weitere |
| Der Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB umfasst den Anspruch auf Überlassung, Belassung und Instandhaltung der Mietsache (und damit auch auf Nachbesserung hinsichtlich etwaiger Mängel). Sofern die Mietsache zerstört wird, geht der Erfüllungsanspruch gem. § 275 Abs. 1 BGB unter. Neben dem Erfüllungsanspruch kann der Mieter die Rechte aus §§ 536, 536a BGB geltend machen. Die Minderung tritt dabei - anders als im Kaufrecht - kraft Gesetzes ein. Hat der Mieter also die volle Miete gezahlt, obwohl diese kraft Gesetzes gemindert war, steht ihm ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB zu (BGH NJW-RR 1993, 519 f.). Die Gegenmeinung gewährt dem Mieter den Anspruch aus dem Rückabwicklungsverhältnis, das sich aus § 536 Abs. 1 BGB ergebe; dies hat zur Folge, dass sich der Vermieter nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen kann.
a) Voraussetzungen für eine Mietminderunggem. § 536 Abs. 1 BGB:
b) Voraussetzungen für einen Anspruch auf Schadensersatz gem. § 536a Abs. 1 BGB:
c) Voraussetzungen für einen Aufwendungsersatzanspruch gem. § 536a Abs. 2 BGB:
d) Voraussetzungen für eine Kündigung gem. § 543 Abs.1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB:
Problematisch ist, ob neben den §§ 536 ff. BGB auch noch § 119 Abs. 2 BGB anwendbar ist, wenn eine verkehrswesentliche Eigenschaft zugleich einen Mangel der Mietsache darstellt. Nach Ansicht der älteren Rechtsprechung soll § 119 Abs. 2 BGB anwendbar sein, da bei Mängeln der Mietsache kein Rücktrittsrecht existiere (RGZ 157, 173). Dagegen sprechen jedoch die besonderen Voraussetzungen der Kündigung, § 543 BGB, § 569 BGB, die eine Rückabwicklung des Vertrages regeln. Eine Rückabwicklung über das Bereicherungsrecht soll gerade nicht erfolgen. Insofern stellen sie gegenüber § 119 Abs. 2 BGB eine Sondervorschrift dar. § 119 Abs. 2 BGB ist damit nicht anwendbar.
Im Fall der anfänglich unmöglichen Überlassung der Mietsache ist Anspruchsgrundlage des Mieters für Schadensersatz statt der Leistung § 311a Abs. 2 BGB. Nach Vertragsschluss (nachträgliche Unmöglichkeit), aber vor Gebrauchsüberlassung gelten die §§ 326 bzw. 280 Abs. 1, 3, 283 BGB, da der Anwendungsbereich der § 536, § 536a BGB noch nicht eröffnet ist. Etwas anderes gilt lediglich, wenn dem Vermieter die Überlassung aufgrund eines Rechtsmangels unmöglich ist. In diesem Fall verdrängt der Schadensersatzanspruch aus §§ 536a Abs. 1, 536 Abs. 3 BGB als besonderer Fall des Unvermögens die allgemeinen Vorschriften, da dieser Anspruch sonst leer laufen würde. Nach Gebrauchsüberlassung gelten die §§ 536, 536 a BGB. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz liegt lediglich vor, wenn die Mietsache völlig zerstört ist. Es kann dann nicht mehr von einem bloßen Mangel im Sinne von §§ 536, 536 a BGB gesprochen werden, weshalb die §§ 326 bzw. 280 Abs. 1, 3, 283 BGB Anwendung finden.
Hierzu urteilte die Rechtsprechung: BGH, U. v. 7.5.1982 – V ZR 90/81:
"(…) Ein Zurückbehaltungsrecht des Bekl. nach § 320 BGB wegen der erwähnten Mängel wird nicht durch die Gewährleistungsbestimmungen der §§ 537 ff. BGB ausgeschlossen."
Für einen Schadens- bzw. Aufwendungsersatzgeht § 536a Abs. 1 BGB schon vor Übergabe den §§ 323 bzw. 280 Abs. 1, 3, 281 BGB vor. Bei Rücktritt bzw. Kündigung stehen die Rechte aus § 323 BGB und § 543 BGB (bzw.für Wohnraum § 569 BGB) vor Übergabe nebeneinander. Nach Übergabe gilt nur noch § 543 BGB.
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| Erfüllungsanspruch und Kündigung |
| Bei Nichtleistung des Mietzinses hat der Vermieter einen Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB. Er kann einen eventuellen Verzugsschaden gem. § 280 Abs. 1, 2 BGB, § 286 BGB ersetzt verlangen. Gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB kann er weiterhin den Vertrag kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung in Verzug ist. Für Wohnraummiete gilt außerdem der § 569 Abs. 3 S. 1 BGB, wonach ein Rückstand mit mindestens zwei Monatsmieten erforderlich ist. |
| Die Berechtigten und Verpflichteten |
| Aus der Instandhaltungspflicht des Vermieters leitet sich ab, dass er nur erforderliche Aufwendungen ersetzen muss. Aufwendungen sind freiwillige Vermögensopfer im Interesse eines anderen. Darunter fallen auch Verwendungen, also Aufwendungen, die der Mieter zum Erhalt und zur Wiederherstellung der Mietsache macht. Hat der Mieter den Umstand, der die Aufwendung notwendig macht, selbst zu vertreten, tritt die Ersatzpflicht nicht ein (Arg. ex § 326 Abs. 2 BGB).
Einrichtungen sind Sachen, die mit der Mietsache verbunden sind, um dieser zu dienen. § 539 Abs. 2 BGB gewährt dem Mieter keinen Herausgabeanspruch, sondern lediglich einen Anspruch auf Duldung der Wegnahme durch den Vermieter (keine Wegnahmepflicht!), § 258 S. 2 BGB. Dies gilt auch, wenn das Eigentum an der Einrichtung nach § 93 BGB, § 94 BGB, § 946 BGB, § 947 BGB auf den Vermieter übergegangen ist. Die Kosten der Wegnahme muss der Mieter selbst tragen, § 258 S. 1 BGB. Bei
Wohnräumen (und gem. § 578 Abs. 2 BGB auch bei anderen Räumen) kann der Vermieter die Wegnahme abwenden, wenn er eine angemessene Entschädigung zahlt, § 552 BGB, es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme.
Zu den Nebenpflichten des Mieters gehören insbesondere Instandhaltungsarbeiten, (Schönheits-) Reparaturen und vorbeugende Maßnahmen. Durch das MietrechtsreformG wird eine Duldungspflicht auch für Stromsparmaßnahmen geregelt. Unterlässt der Mieter eine Anzeige erkannter Mängel verliert er seine Rechte aus § 536 BGB, § 536a BGB und macht sich gem. § 536 c Abs. 2 BGB schadensersatzpflichtig. Obhuts- und Sorgfaltspflichten ergeben sich auch aus allgemeinen Grundsätzen. Der Mieter muss die Sache pflegen und sauber halten. Bei Verletzung dieser Pflichten haftet er aus den §§ 280 ff. BGB.
Den Mieter trifft die Pflicht zur Einhaltung des vertragsmäßigen Gebrauchs, § 538 BGB, § 540 BGB. Im Falle der Verletzung hat der Vermieter einen Unterlassungsanspruch gem. § 541 BGB und ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB.
Nach Beendigung des Mietvertrags muss der Mieter die Sache zurückgeben gem. § 546 Abs. 1 BGB. Unter Rückgabe ist die Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter zu verstehen. Gem. § 538 BGB muss sich die Mietsache bei Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden, was auch bedeutet, dass der Mieter auf Verlangen des Vermieters alle Gegenstände, die er in die Wohnung eingebracht hat, entfernen und alle Einrichtungen wegnehmen muss. Bei Verletzung hat der Vermieter zunächst einen Erfüllungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB. Daneben hat er einen vom Verschulden des Mieters unabhängigen Entschädigungsanspruch in Höhe des vereinbarten Mietzinses, § 546a Abs. 1 1. Alt. BGB (für Wohnraum ist der § 571 BGB zu beachten). Außerdem kann der Vermieter Schadensersatzansprüche gem. § 280 Abs. 1, 2 BGB, § 286 BGB bzw. § 280 Abs. 1, 3 BGB, § 283 BGB geltend machen.
Siehe hierzu auch folgende Entscheidung:
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| § 548 Abs. 1 BGB |
| Gem. § 548 Abs. 1 BGB verjähren alle Schadensersatzansprüchedes Vermieters in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Nach ganz herrschender Meinung ist § 548 BGB entsprechend anzuwenden für Ansprüche aus Auftrag, GoA, Eigentum, ungerechtfertigter Bereicherung und Deliktsrecht, wenn ein Anspruch aus Mietvertrag besteht und dieser auf dem gleichen Lebenssachverhalt beruht. Alle übrigen Ansprüche des Vermieters verjähren nach den §§ 195 ff. BGB. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Verwendungen und Gestattung der Wegnahme verjähren gem. § 548 Abs. 2 BGB sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses. Für alle anderen Ansprüche gelten die §§ 195 ff. BGB |
| §§ 562, 578 BGB |
Das Vermieterpfandrecht entsteht bei Vermietung von Wohnraum, Grundstücken und sonstigen Räumen, § 562 BGB, § 578 BGB als Sicherheit zur Durchsetzung der Forderungen aus dem Mietverhältnis. Gem. § 1257 BGB sind auf dieses gesetzlich entstehende Mietrecht die Vorschriften des vertraglichen Pfandrechts, §§ 1207 ff. BGB, entsprechend anwendbar.
Bei Bestehen des Vermieterpfandrechts kann der Vermieter verschiedene Rechte geltend machen:
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| § 442 ff. BGB |
| Das Mietverhältnis endet durch Zeitablauf oder Kündigung. Sofern das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen wird, endet es automatisch nach Zeitablauf, § 542 Abs. 2 BGB, wenn es nicht außerordentlich gekündigt oder verlängert wird. Eine Verlängerung ist aber stillschweigend gem. § 545 BGB möglich oder gem. § 311 Abs. 1 BGB durch Vertrag.
Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die darauf gerichtet ist das Mietverhältnis zu beenden. Die ordentliche Kündigung kommt nur bei unbefristeten Mietverhältnissen in Betracht. Sie kann ohne Grund erfolgen, ist aber an die Einhaltung bestimmter Fristen gebunden. Diese bestimmt sich nach der Parteivereinbarung, im Übrigen gelten die Fristen der allgemeinen Vorschriften, § 573c BGB, § 573a Abs. 1 S. 2 BGB, § 573b Abs. 2 BGB, § 580a BGB, § 550 S. 2 BGB. Die außerordentliche Kündigung bedarf eines ausreichenden Grundes, welche durch das Gesetz bestimmt sind. Dabei wird zwischen befristeter und fristloser Kündigung unterschieden.
Fälle der außerordentlichen befristeten Kündigung:
Für Wohnraummiete besteht besonderer Mietschutz zugunsten des Mieters, §§ 568 ff. BGB. Eine Ausnahme gilt allerdings für die Vermietung von möbliertem Wohnraum oder Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch, vgl. §§ 549 Abs. 2, 3, 573 c Abs. 2 BGB. Für die Kündigung von Wohnraum gilt insbesondere gem. § 568 BGB das Schriftformerfordernis. Für Grundstücke und sonstige Räume finden sich besondere Regelungen in den §§ 578 ff. BGB.
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