Housing Contracts

Mietverträge in Südkorea sind sehr strikt geregelt, die Vertragsfreiheit (den Inhalt betreffend) ist dabei eingeschränkt. Die Mietverträge müssen sich an den KCC und anderen Gesetzen (z.B. dem Housing Lease Protection Act) halten und können nicht oder kaum modifiziert werden. Es gibt dafür hauptsächlich folgende 3 Gründe:
• begrenztes Land (Südkorea hat sehr bergiges Land und kaum ebenes Land, auf dem Wohnhäuser bzw. Wohnblöcke gebaut werden können
• eine sehr komplizierte Geschichte was das Eigentum an Land betrifft
• eine hohe Population
Daher sind Wohnungen Mangelware. Da ein Dach über dem Kopf jedoch zu einem menschenwürdigen Leben gehört, ist das Mietrecht in Südkorea sehr Mieter-freundlich ausgelegt.

Die Miete wird im Artikel 618 des KCC definiert:
A lease becomes effective when one of the parties has agreed to allow the other party to use an object and take profits therefrom, and the latter has agreed to pay rent for it.

Grundsätzlich erwachsen aus dem Mietvertrag Rechte und Pflichten sowohl für Vermieter als auch für Mieter:
Vermieter: Er hat die Pflicht das Mietobjekt in Stand zu halten und hat auch das Recht dazu.
Mieter: Er kann Geld verwenden um das Mietobjekt in Stand zu halten (oder zu verbessern) und kann dafür Entschädigung vom Vermieter verlangen.

Der Mieter kann nicht untervermieten ohne die Zustimmung des Vermieters. Der Untermieter schuldet die Pflichten (z.B. Zahlung der Miete) direkt dem Vermieter und nicht, wie in vielen anderen Ländern üblich, dem Mieter.

Grundsätzlich genießt der Mietvertrag gewissen Schutzfaktoren:
• Schutz für die Kontinuität der Mietbedingungen
• Schutz für die Stabilität der Miete
• Schutz für die Erstattbarkeit der Sicherheitsleistung

Article 6 (Renewal of Contract) (1) If the lessor fails to notify the lessee of a refusal of the renewal, or to give notification to the lessee to the effect that he/she would not renew the contract without any change in the condition, six months to one month before the term of the lease expires, the lease shall be deemed to have been renewed under the same conditions as the former one at the time the term expires. (2) [T]he term of the lease shall be deemed to be two years

Article 628 (Right to Demand an Increase or Reduction of Rent) If the rent previously agreed upon by the parties has become unreasonable due to the increase or decrease of the public [tax] imposed upon the object leased or any other change in the economic situation, either party may demand of the other party to raise or reduce the rent for the future.

Housing Act Article 7 (Requests for Increse or Decrease of Rent) If the stipulated rent or deposit becomes unreasonable due to increase or decrease of taxes, public charges and other burdens on the leased house, or a change in the economic circumstances, the party concerned may demand any increase or decrease thereof in the future: Provided, That in cases of an increase, it shall not exceed the ratio set in accordance with the criteria prescribed by Presidential Decree*. * Currently 5%

Es gibt 2 verschiedene Arten von Mieten:
• Chonse (전세):
A refundable deposit with no monthly rents during the term of the lease

• Wolse (월세):
A refundable deposit with a monthly rent; or purely monthly rent with no deposit.

Das bedeutet, dass Wolse wie die Miete in Deutschland funktioniert. Der Mieter zahlt in der Regel monatlich einen Mietbetrag. Chonse hingegen funktioniert folgendermaßen: Der Mieter gibt dem Vermieter den kompletten Kaufpreis der Wohnung. Wenn der Mietvertrag beendet wird, bekommt der Mieter den kompletten Betrag wieder zurück. Miete muss er keine zahlen.

Die Sicherheitsleistung:
• Wenn der Mieter in das Haus bzw. die Wohnung eingezogen ist und dies registrieren lassen hat, dann erhält er einen gesetzliches Pfandrecht auf seine Sicherheitsleistung.
• der Mieter hat das Recht das Wohnung solange zu behalten, bis er die Sicherheitsleistung zurückerhalten hat
• Der Mieter kann, wenn er die Sicherheitsleistung nicht erhält, eine Versteigerung der Wohnung erzwingen. Aus dem Erlös erhalt er dann die Sicherheitsleistung zurück.